Н Е З А В И С И М А Я    О Ц Е Н К А    С О Б С Т В Е Н Н О С Т И

 

Оценка имущественных комплексов

Что представляет собой Отчет об оценке имущественных комплексов?
Какие виды стоимости определяются при проведении оценки имущественных комплексов?
На каких принципах основывается проведение оценки имущественных комплексов?
На основе каких стандартов производится оценка имущественных комплексов?
Какие подходы используются при проведении оценки имущественных комплексов?
Какие этапы включает в себя оценка имущественных комплексов?

Что представляет собой Отчет об оценке имущественных комплексов?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке имущественных комплексов нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке имущественного комплекса должны содержаться следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

  • общая информация, идентифицирующая имущественные комплексы;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке имущественных комплексов;
  • итоговая величина стоимости оцениваемых имущественных комплексов;
б) Задание на оценку имущественных комплексов в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки имущественных комплексов и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки имущественных комплексов и об оценщике.
Сведения о заказчике оценки имущественного комплекса:
  • о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике имущественного комплекса:
  • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки имущественных комплексов;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки имущественных комплексов.
В отчете об оценке имущественных комплексов должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки имущественных комплексов;
е) Описание оцениваемых имущественных комплексов с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых имущественных комплексов.
В отчете об оценке имущественных комплексов должна быть приведена следующая информация об оцениваемом имущественном комплексе:
  • количественные и качественные характеристики оцениваемых имущественных комплексов.
    Данная информация в зависимости от оцениваемых имущественных комплексов должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с имущественными комплексами, их физических свойствах, износе и устареваниях;
  • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемых имущественных комплексов, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки имущественных комплексов;
  • информация о текущем использовании оцениваемых имущественных комплексов;
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к имущественными комплексами, существенно влияющие на их стоимость;

ж) Анализ рынка имущественных комплексов, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к имущественным комплексам, но влияющих на их стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки имущественных комплексов в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке имущественных комплексов с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке имущественных комплексов неприемлемо;
и) Согласование результатов оценки имущественных комплексов. В разделе согласования результатов оценки имущественных комплексов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке имущественных комплексов, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке имущественных комплексов описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке имущественных комплексов, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке имущественных комплексов, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке имущественных комплексов должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики имущественных комплексов, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по имущественным комплексам (при их наличии).

Какие виды стоимости определяются при проведении оценки имущественных комплексов?

В задании на оценку имущественного комплекса (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки имущественных комплексов используются следующие виды стоимости:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости имущественных комплексов определяется наиболее вероятная цена, по которой данные имущественные комплексы могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущественные комплексы, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом имущественном комплексе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- имущественные комплексы представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за имущественные комплексы и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за имущественные комплексы выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения оцениваемых имущественных комплексов на открытом рынке означает, что оно представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов, при этом срок экспозиции оцениваемых имущественных комплексов на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с имущественными комплексами - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом имущественном комплексе, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки имущественных комплексов.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с имущественными комплексами имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку с имущественными комплексами.

При определении ликвидационной стоимости имущественных комплексов определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данные имущественные комплексы могут быть отчуждены за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемых имущественных комплексов, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемые имущественные комплексы на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость имущественных комплексов определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования имущественных комплексов. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых имущественных комплексов, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

На каких принципах основывается проведение оценки имущественных комплексов?

При составлении Отчета об оценке имущественного комплекса оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке имущественных комплексов должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения их стоимости (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке имущественных комплексов, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке имущественных комплексов не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке имущественных комплексов материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных имущественных комплексов и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке имущественных комплексов не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки имущественных комплексов при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

На основе каких стандартов производится оценка имущественных комплексов?

При проведении оценки имущественного комплекса применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие подходы используются при проведении оценки имущественных комплексов?

Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик при проведении оценки имущественного комплекса обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки имущественных комплексов используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке имущественных комплексов зависит от характера имущественных комплексов, а также доступности и качества необходимой исходной информации.
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости имущественного комплекса. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки имущественных комплексов в рамках применения каждого из подходов.
Затратный подход к оценке имущественных комплексов основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за имущественные комплексы цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичных по назначению и качеству имущественных комплексов. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных объектов является приемлемым ориентиром при определении стоимости имущественных комплексов с использованием затратного подхода.
Сравнительный подход к оценке имущественных комплексов основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за имущественные комплексы сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного имущественных комплексов, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость имущественных комплексов.
Рыночная стоимость имущественных комплексов, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах имущественных комплексов, сходных с оцениваемыми. Поэтому, возможность применения данных подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку рыночной стоимости имущественных комплексов.
Доходный подход к оценке имущественных комплексов основан на представлении о том, что стоимость имущественных комплексов зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этими имущественными комплексами. При применении данных подхода анализируется способность имущественных комплексов генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от их последующей (возможной) продажи.
Стоимость имущественных комплексов, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этими имущественными комплексами (с учетом фактора времени).

Таким образом, при проведении оценки имущественных комплексов обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данных имущественных комплексов.

Более подробно о подходах и методах, использующихся при оценке имущественных комплексов, Вы можете узнать на странице - Оценка стоимости имущественного комплекса

Какие этапы включает в себя оценка имущественных комплексов?

Оценка имущественного комплекса включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку имущественных комплексов;
2) Установление количественных и качественных характеристик имущественных комплексов. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым имущественным комплексам. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра имущественных комплексов Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемыми имущественными комплексами;
- местоположение имущественных комплексов;
- физические характеристики имущественных комплексов;
- информация о текущем использовании имущественных комплексов.
3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке имущественных комплексов, но влияющей на их стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость имущественных комплексов и использовавшихся при определении их стоимости. Сбор данных об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость имущественных комплексов;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения имущественных комплексов;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на имущественных комплексов, аналогичные оцениваемым;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки имущественных комплексов.
4) Анализ наиболее эффективного использования имущественных комплексов. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки имущественных комплексов и типичных способов их использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данных имущественных комплексов.
5) Применение подходов к оценке имущественных комплексов. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данных имущественных комплексов трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости имущественных комплексов.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки имущественных комплексов и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке имущественных комплексов.

 


Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения

+7 (495) 724.75.82, Moscow, Apline LLC, 2005-2020. Старая версия сайта