Оценка зданий
Какие виды стоимости определяются в процессе оценки здания?
Что представляет собой Отчет об оценке здания?
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке здания?
Какими стандартами руководствуется оценщик при проведении оценки здания?
Какие этапы включает в себя оценка здания?
Какие подходы используются при проведении оценки здания?
Какие виды стоимости определяются в процессе оценки здания?
В задании на оценку здания (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки здания.
При проведении оценки здания используются следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость здания;
- инвестиционная стоимость здания;
- ликвидационная стоимость здания.
При определении рыночной стоимости оцениваемого здания определяется наиболее вероятная цена, по которой данное здание может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать оцениваемое здание, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом здании, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- оцениваемое здание представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных зданий;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемое здание и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за оцениваемое здание выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения оцениваемого здания на открытом рынке означает, что оно представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных зданий, при этом срок экспозиции оцениваемого здания на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемым зданием - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом здании, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки здания.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемым зданием имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку с оцениваемым зданием.
При определении инвестиционной стоимости оцениваемого здания определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данного здания. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого здания, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности его отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости оцениваемого здания определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данное здание может быть отчуждено за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по его отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого здания, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемое здание на условиях, не соответствующих рыночным.
Что представляет собой Отчет об оценке здания?
В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке здания нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете об оценке здания должны содержаться следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- общая информация, идентифицирующая оцениваемое здание;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке здания;
- итоговая величина стоимости оцениваемого здания;
б) Задание на оценку здания в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки здания и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки здания и об оценщике.
Сведения о заказчике оценки здания:- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике оценки здания:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки здания;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки здания.
В отчете об оценке здания должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки здания;
е) Описание оцениваемого здания с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого здания.
В отчете об оценке здания должна быть приведена следующая информация об оцениваемом здании:
- количественные и качественные характеристики оцениваемого здания.
Данная информация в зависимости от оцениваемого здания должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемым зданием, его физических свойствах, износе и устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемого здания, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки здания;
- информация о текущем использовании оцениваемого здания;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемому зданию, существенно влияющие на его стоимость;
ж) Анализ рынка зданий, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемому зданию, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки здания в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке здания с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данного здания неприемлемо;
и) Согласование результатов оценки здания. В разделе согласования результатов оценки здания должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке здания, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке здания описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке здания, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке здания, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке здания должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого здания, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии).
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке здания?
При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:
- в отчете об оценке здания должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке здания, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения его стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке здания не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке здания материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данного здания и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке здания не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки здания при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки здания?
При проведении оценки здания применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Какие этапы включает в себя оценка здания?
Оценка здания включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку здания;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемого здания. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому зданию. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемого здания Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об оцениваемом здании производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемым зданием;
- местоположение оцениваемого здания;
- физические характеристики оцениваемого здания;
- информация о текущем использовании оцениваемого здания.
3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке здания, но влияющей на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого здания и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных об оцениваемом здании производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость оцениваемого здания;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения оцениваемого здания;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на здания, аналогичные оцениваемому;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки здания.
4) Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого здания. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки здания и типичных способов его использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данного здания.
5) Применение подходов к оценке здания. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данного здания трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемого здания.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки здания и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке здания.
Какие подходы используются при проведении оценки здания?
Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик при проведении оценки здания обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки здания используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке здания зависит от характера оцениваемого здания, а также доступности и качества необходимой исходной информации.
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости здания. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки здания в рамках применения каждого из подходов.
Затратный подход к оценке здания основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемое здание цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству здания. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемого здания с использованием затратного подхода.
Сравнительный подход к оценке здания основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемое здание сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного здания, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемого здания.
Рыночная стоимость оцениваемого здания, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах зданий, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку рыночной стоимости оцениваемого здания.
Доходный подход к оценке здания основан на представлении о том, что стоимость оцениваемого здания зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим зданием. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемого здания генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.
Стоимость оцениваемого здания, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим зданием (с учетом фактора времени).
Таким образом, при проведении оценки здания обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного здания.
Более подробно о подходах и методах, использующихся при оценке здания, Вы можете узнать на странице - Расчет стоимости здания
Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:
Тел.: (495) 724-75-82
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения
|
