Аплайн - оценка всех видов активов Тел: +7 (495) 724-75-82 info@apline.ru | |||||||
Какие виды стоимости определяются в процессе оценки здания? Какие виды стоимости определяются в процессе оценки здания? В задании на оценку здания (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки здания. При проведении оценки здания используются следующие виды стоимости:
При определении рыночной стоимости оцениваемого здания определяется наиболее вероятная цена, по которой данное здание может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Возможность отчуждения оцениваемого здания на открытом рынке означает, что оно представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных зданий, при этом срок экспозиции оцениваемого здания на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемым зданием - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом здании, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки здания. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемым зданием имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку с оцениваемым зданием. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого здания определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данного здания. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого здания, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности его отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого здания определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данное здание может быть отчуждено за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по его отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого здания, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемое здание на условиях, не соответствующих рыночным. Что представляет собой Отчет об оценке здания? В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке здания нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
в) Сведения о заказчике оценки здания и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки здания и об оценщике. Сведения о заказчике оценки здания:
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки здания. В отчете об оценке здания должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки здания; е) Описание оцениваемого здания с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого здания. В отчете об оценке здания должна быть приведена следующая информация об оцениваемом здании:
з) Описание процесса оценки здания в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке здания с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данного здания неприемлемо; и) Согласование результатов оценки здания. В разделе согласования результатов оценки здания должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке здания, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке здания описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке здания, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке здания, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода. В приложении к отчету об оценке здания должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого здания, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии). Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке здания? При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки здания? При проведении оценки здания применяются следующие стандарты: Какие этапы включает в себя оценка здания? Оценка здания включает в себя следующие этапы: Какие подходы используются при проведении оценки здания? Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик при проведении оценки здания обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки здания используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке здания зависит от характера оцениваемого здания, а также доступности и качества необходимой исходной информации. В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости здания. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки здания в рамках применения каждого из подходов. Затратный подход к оценке здания основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемое здание цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству здания. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемого здания с использованием затратного подхода. Сравнительный подход к оценке здания основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемое здание сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного здания, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемого здания. Рыночная стоимость оцениваемого здания, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах зданий, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку рыночной стоимости оцениваемого здания. Доходный подход к оценке здания основан на представлении о том, что стоимость оцениваемого здания зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим зданием. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемого здания генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи. Стоимость оцениваемого здания, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим зданием (с учетом фактора времени). Таким образом, при проведении оценки здания обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного здания. Более подробно о подходах и методах, использующихся при оценке здания, Вы можете узнать на странице - Расчет стоимости здания Аплайн - оценка всех видов собственности, профессионально Тел:+7 (495) 724-75-82. info@apline.ru |