Оценка сельхоз. земель

Оценка сельскохозяйственных земель производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах сельхоз. земли в соответствии с ее экспликацией выделяются:
- сельхоз. угодья (сенокосы, пашня, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы;
- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхоз. продукции;

Рыночная стоимость сельхоз. земель определяется на основе оценки входящих в их состав сельхоз. угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхоз. продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемых сельхоз. земель определяется с учетом характеристик входящих в их состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельхоз. угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, для ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхоз. продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельхоз. угодьях, оцениваются как сельхоз. угодья.

При оценке рыночной стоимости сельхоз. земель, занятых сельхоз. угодьями, методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие оцениваемой сельхоз. земли, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие сельхоз. земель, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельхоз. земель, занятых сельхоз. угодьями, методом капитализации земельной ренты существуют определенные особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента сельхоз. земли рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельхоз. производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земли сельхоз. назначения как произведение нормативной урожайности сельхоз. культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельхоз. культуры определяется плодородием сельхоз. земли, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельхоз. культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Материальные издержки на производство сельхоз. продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения сельхоз. земли рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства сельхоз. земли, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельхоз. сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельхоз. угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ Оценщик исходит из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода от использования определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:
- породно-сортовой состав многолетних насаждении;
- возраст многолетних насаждений;
- особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;
- возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Информация о документах, необходимых для проведения оценки сельхоз. земель, а также целях проведения оценки, представлена на странице - Оценка сельскохозяйственных земель

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся оценки сельхоз. земель, Вы можете узнать на странице Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения